Возвращение в строй: как старый цех стал современным активом

«Спрос на аренду площадей на московской площадке стабильный, на конец прошлого года были свободны 3 %, то есть абсолютный показатель составил 3,2 тысячи м². Корпус № 53 находился в аварийном состоянии, общий износ достиг более 90 %, об использовании объекта без капитального вмешательства речи быть не могло», – говорит Светлана Хименко, генеральный директор «МОСКВА-СОКОЛ». – Экспертиза показала: несущий каркас в удовлетворительном состоянии.

Капитальный ремонт позволил вернуть в оборот простаивавший актив: просчитали модель, определили потребности потенциального арендатора, срок окупаемости.

Сегодня бывшее технически непригодное для эксплуатации строение площадью 267 м² полностью сдано в аренду. Договор с арендатором подписали на стадии завершения ремонтных работ. Окупаемость финансовых вложений в переоборудование корпуса, даже при консервативном сценарии, составит чуть более двух лет».

Благодаря профессионализму и опыту сотрудников компании «МОСКВА-СОКОЛ» проект реализован в рамках бюджета в заявленные сроки. Основной объём работ выполнили собственными силами, уровень качества – не ниже, чем у более затратных строек. За финансовую сторону, обоснование расходов и прозрачность сметы отвечала начальник финансового управления Ольга Коваленко.

Проектные работы реализованы отделом производственно-технического обеспечения службы главного энергетика. Начальник ПТО Анатолий Юрченко, инженер-конструктор Евгений Бойко и инженер-электрик Карен Мустафаев превратили старый корпус в современное инженерное решение.

Самую трудоёмкую часть, полную замену инженерных сетей, выполнила служба эксплуатации: начальник участка по обслуживанию систем тепловодоснабжения и канализации Алексей Бородин, начальник участка по обслуживанию инженерных систем и оборудования Дмитрий Кудаков, рабочий по комплексному обслуживанию и ремонту зданий Эдуард Зорин и слесарь-сантехник Евгений Польсков. За строительный контроль отвечал инженер по надзору за строительством Руслан Багиров.

Ремонт фасада и кровли выполнен силами подрядчика, выбранного по итогам тендера.

Многоступенчатый контроль качества – входной контроль материалов, операционный надзор и итоговая приёмка с технадзором – позволил избежать скрытых дефектов и уложиться в запланированные сроки.

По словам главного инженера «МОСКВА-СОКОЛ» Матвея Зубова, неопределённость с состоянием скрытых конструкций на момент начала работ потребовала заложить резерв на случай серьёзных дефектов фундамента или перекрытий. Каркас оказался крепким, запас прочности позволил избежать внеплановых укреплений, и средства направили на повышение качества отделки.

Главной сложностью стал демонтаж с сохранением несущего остова. Здание имело множество перегородок, местами сгнивших. Старые перегородки, коммуникации и пришедшие в негодность инженерные сети были демонтированы, внутренняя отделка зачищена до бетона. Вывезли несколько тонн строительного мусора, прежде чем увидели чистый объём.

В здании полностью заменены системы отопления, вентиляции, водоснабжения и канализации. Чтобы сохранить высоту потолков, применили компактные приточно-вытяжные установки. Главный инженер подчёркивает: все системы закладывались с запасом по мощности не менее четверти, чтобы арендатор при необходимости мог увеличить нагрузку без согласования капитальных изменений.

Кровля протекала, старые деревянные окна давали ощутимые теплопотери – частичный ремонт лишь отсрочил бы проблему. Поэтому параллельно с расчисткой внутренних площадей строители приступили к замене оконных блоков, установив энергосберегающие стеклопакеты, и заменили кровлю. По расчётам, расходы на отопление снизились минимум на 40 %, что сокращает эксплуатационные издержки для собственника и арендную плату в части переменных расходов для арендатора.

Старую лестницу, отслужившую не один десяток лет, демонтировали. Новая конструкция с увеличенной шириной марша, перилами и более пологим углом наклона полностью соответствует пожарным нормам.

Внутри планировщики отказались от глухих стен, оставив свободный модуль с колоннами, что позволяет зонировать помещение под офис, выставочное пространство или проектную мастерскую. В качестве напольного покрытия использованы керамогранит и коммерческий линолеум, в санузлах сделана гидроизоляция и установлены влагостойкие панели. Главным критерием при выборе материалов были их долговечность, а также лёгкость уборки.

Изменился и внешний облик: здание перестало напоминать о своём заводском прошлом и вписалось в окружающую застройку. Фасад отделан акриловой штукатуркой, паропроницаемой и устойчивой к перепадам температур.

В периметре компании ещё несколько бывших промышленных строений, ожидающих своей очереди. Сравнительно небольшие вложения в глубокую реконструкцию способны дать доходность, сопоставимую с проектами значительно большего масштаба. Строительство нового здания заняло бы больше времени и потребовало бы более существенных инвестиций. Здесь же удалось совместить расчёт со способностью видеть потенциал в том, от чего многие предпочли бы избавиться.